Обзор гостиничного рынка 2008 года
До IV квартала 2008 г. на рынке гостиничной недвижимости Москвы господствовали тенденции последних лет: дефицит предложения на фоне стабильно растущего спроса на услуги размещения позволял отелям всех сегментов существенно увеличивать стоимость услуг при сохранении загрузки на высоком уровне. Однако осенью под влиянием мирового финансового кризиса появились первые признаки спада экономической активности, одним из следствий которого стало сокращение туристического потока.
В 2008 г. совокупный номерной фонд Москвы вырос на 3%. На рынок вышло около 1 000 номеров (см. Таблицу 1), то есть в два раза меньше анонсированных в 2007 г. Данное обстоятельство обусловлено сдвигом сроков ввода ряда гостиниц (например, «Аквамарин», Garden Ring, Renaissance в составе многофункционального комплекса «Монарх»). И в 2009 г. не ожидается высоких темпов роста предложения (см. Таблицу 2). Если в начале отчетного периода прогнозировалось, что прирост номерного фонда в 2009 г. составит 2,5 тыс. номеров, то к концу 2008 г. данный показатель был скорректирован до 1 тыс. номеров. В частности, на 2010 г. перенесены сроки открытия таких гостиниц, как FourSeasonsMoscow, «Лотте», «NovotelГостиный двор», «Энигма» и др. В первые девять месяцев 2008 г.
СПРОС
Спрос на гостиницы всех сегментов оставался стабильно высоким: наблюдались незначительные колебания показателя заполняемости (1–2 пункта) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Последствия мирового финансового кризиса начали проявляться с октября 2008 г., когда показатель загрузки снизился в среднем на 5 пунктов (по сравнению с октябрем 2007 г.). Данная тенденция продолжилась также в ноябре и декабре 2008 г., что в совокупности с падением темпов роста цен продаж дало среднегодовое увеличение RevPar на 13% (против прогнозировавшихся 17%).
ПРОГНОЗ
В 2009 г. ожидается прирост предложения в размере 2,5–3%, при этом новое предложение в основном пополнит сегмент отелей класса «4–5 звезд». В 2009 г. верхний
сегмент приблизится к точке насыщения. Об этом, в частности, свидетельствуют такие признаки, как стабилизация загрузки (9 месяцев 2008 г.), наблюдавшееся в 2008 г. уменьшение числа «полных» дней, снижение заполняемости в выходные дни, падение темпов роста ADR и снижение загрузки в IV квартале 2008 г. В 2009 г. в верхнем сегменте
ожидается снижении загрузки при сохранении прошлогоднего значения RevPar или его небольшом росте (2–4%). Последнее обстоятельство, в первую очередь, будет обусловлено все еще относительно малым объемом качественного номерного фонда международного стандарта (около 15% всего городского номерного фонда), а также предполагаемым повышением цен продаж (на фоне ослабления рубля). В то же время в условиях падения спроса и снижения его платежеспособности гостиницам более низких сегментов (устаревший номерной фонд) придется отказаться от повышения цен продаж.
Основные события 2008 года
Управление гостиницами, выход операторов на российский рынок
ü В 2008 г. появилось два новых для гостиничного рынка Москвы бренда: ParkInnи Hilton. Оператор Residor Hotel Group вслед за Екатеринбургом, Санкт-Петербургом, Воронежем и Ижевском «привел» бренд Park Inn в Москву, что укрепило лидирующие позиции компании по объему номерного фонда в России. В феврале 2008 г. был введен в эксплуатацию отель Park Inn Sadu на 118 номеров (управляется по договору франчайзинга российским оператором ООО «АЛМА»). Гостиница Hilton Moscow Leningradskaya на 273 номера открылась в августе 2008 г., ее управление осуществляется по франшизе HiltonHotelsCorporationкомпанией InterstateHotelGroup (это еще увеличило самую высокую долю рынка данного оператора в сегменте московских «брендированных» отелей).
ü Гостиничный оператор Raffles Hotels & Resorts объявил об открытии отеля Raffles Moscow в составе МФК «Чижевское подворье», застройщиком и инвестором которого выступает компания ALT Corporation. В отеле планируется 130 номеров, 6 баров и ресторанов, SPA-салон на 1 300 кв. м с бассейном. Ввод гостиницы в эксплуатацию намечен на 2011 г.
ü В июне 2008 г. российская гостиничная компания WEL увеличила объем управляемого номерного фонда на 271 номер за счет гостиницы «Аэростар» (отель «Аэростар» в ноябре 2007 г. приобрела компания «АэроПлаза» – дочернее предприятие девелоперского холдинга «МосСитиГруп»). Однако уже в августе 2008 г. объем управляемого номерного фонда компании WEL сократился на 300 номеров: гостиница «Милан» вышла из-под ее управления.
ü В ноябре управляющая компания «ГОСТ Отель Менеджмент» (создана в рамках холдинга «Базовый Элемент») получила в управление московскую гостиницу «Сретенская» («3–4 звезды», 38 номеров). В 2011 г. планируется начать реконструкцию объекта.
ü В конце 2008 г. стало известно, что Правительство Москвы планирует создать управляющую компанию совместно с одним из международных гостиничных операторов или с ВАО «Интурист». В управление компании могут быть переданы 5 принадлежащих городу отелей («Националь», «Волга», «Будапешт», «Кузьминки» и «Берлин»).
Крупные сделки на гостиничном рынке
ü В первом полугодии были завершены сделки по приобретению долей в гостиницах, ранее принадлежавших Правительству Москвы. Словацкая финансовая группа J&T Group закрыла сделку по покупке 75% ООО «Балчуг» (отель Baltschug Kempinski) – ранее 69% ООО были выкуплены оператором Kempinski у города предположительно в интересах J&T Group. Остальные доли распределились между Kempinski Hotels CA (15,5%) и кипрским оффшором «Кемлин Лтд» (9,5%).
ü Другая компания – ОАО «Гостиница «Новослободская», 100% дочерняя структура компании ОАО «Опин», – выкупила у Правительства Москвы 31% площадей гостиницы Novotel Moscow Center. В результате сделки открытому акционерному обществу «Гостиница «Новослободская» стало принадлежать 100% площадей гостиницы.
ü В начале августа ООО «Электронный рай», принадлежащее Зараху Илиеву и Году Нисанову, закрыло сделку по приобретению компании «Отель Инвест», владеющей 50% долей ООО «Славянская Гостиница и Деловой Центр» (Radisson SAS Slavyanskaya). Остальные 50% долей гостиницы принадлежат департаменту имущества города Москвы.
